| 買換え特約 （かいかえとくやく） |
|
住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。
そこで、そのような事態に備えるためには、
購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」
旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。
|
| |
| 解除条件 （かいじょじょうけん） |
|
将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。
条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。
売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、
解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、
婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、
不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。
単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。
|
| |
| 買取保証 （かいとりほしょう） |
|
個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、
かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、
売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、
媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。
これを買取保証という。
実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。
この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。
|
| |
| 開発許可 （かいはつきょか） |
|
都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、
都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。
具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、
一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。
許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。
また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。
また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。
市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。
|
| |
| 買戻しの特約 （かいもどしのとくやく） |
|
不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して
不動産を取り戻すことができることを内容とする契約解除の特約をいう(民法579条)。
特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条但書)。
買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。
また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。
買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、
この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。 買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。
住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用される。
再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。
|
| |
| 解約 （かいやく） |
|
当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。
契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、
民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。
結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、
賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。
|
| |
| 解約返還金 |
|
解約などの場合に契約者に戻るお金。解約払戻金ともいう
|